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분양권 불법거래 차단 등을 위한 세무대책

ezkyungli 2007-04-01 14415

분양권 불법거래 차단 등을 위한 세무대책

－국세청－

1. 추진 배경

○ 최근 송도신도시 등 신규아파트분양시장을 중심으로 법으로 금지되어 있는 분양권 거래가 빈번해지면서

-시세차익을 겨냥한 투기적 가수요를 유발시키는 등 안정국면으로 접어들고 있는 부동산시장에 불안요인이 되고 있음.

○또한, 거액의 토지보상금이 시중에 유입되면서 편법·탈법거래를 통한 증여나 사전상속문제를 유발시키고 있어 특단의 세무관리가 필요한 실정임.

○이에 따라, 국세청(청장 전군표)에서는 실수요자들의 일상적·정상적인 부동산거래에 대해서는 세무간섭을 최대한 배제하되

-불법·탈법적 거래에 대해서는 강력 대응키로 하고 분양권 불법거래 차단·재발방지 등을 위한 세무대책의 일환으로

① 최근 우리청이 적발한 분양권 불법거래 내용과

② 주요 개발예정지역 등에서 발생하고 있는 분양권 불법거래방식을 공개하고

③ 분양권 불법거래혐의자 등에 대한 엄정한 세무조사와 함께

④ 토지보상금 수령자 중 사전상속·증여혐의 등이 있는 사람에 대한 세무조사를 실시하기로 하였음.

2. 최근에 적발된 분양권 불법거래

○부동산납세관리국의 신설과 함께 노출·비노출 정보수집활동을 강화하여 주요 이슈지역 등에 대한 부동산시장의 변화를 사전에 포착·분석함으로써

-분양권 불법거래가 표면화 조짐을 드러낸 '06년 하반기에 3차례에 걸쳐 선제적으로 분양권 불법거래혐의자 196명에 대한 세무조사를 실시하고

-조사결과 분양권 불법거래(처분금지가처분) 179건, 분양권 불법거래후 복등기 53건을 적발하여 관계기관에 통보하였으며

-과거와는 달리 통보만으로 그치지 않고 건설교통부의 협조를 얻어 분양권 무효처리 등 법에서 정한대로 적절하게 처리되는지 여부를 끝까지 사후관리해 나가기로 하였음.

○한편, 국세청이 2006년 10월 말에 분양권 불법거래시에 '처분금지가처분'방식이 사용되고 있음을 언론에 발표하고 관련 세금탈루혐의자를 세무조사한 결과

-동일방식의 불법거래가 현격히 줄어든 것으로 관련기관을 통해 확인함.

('06년 1~10월 280여건, '06.11~12월 7건)

*분양권 불법거래적발 지역별 현황：232건

처분금지가처분	179	26	75	51	23	4
		은평뉴타운	마포상암	송파장지	강서발산	기타
분양권불법거래후 복등기자	53	1	7	42	3
		도곡렉슬	용인동백	인천송도	파주교하

※ 분양권 불법거래자 처벌

·당첨자(매도자)·매수자·중개인 모두 처벌(주택법 제39조, 제41조의2, 제96조)

-주택공급계약 취소

-검찰에 고발하여 처벌(3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하 벌금)

3. 분양권 불법거래 실태 및 세무관리 방향

○분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없어

-매도자가 또다시 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 하는 특성이 있음.

○이러한 특성 때문에 분양권을 불법으로 거래하는 당사자들은

① 매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하거나

② '분양권처분금지가처분'절차를 취해 놓든지

③ 금전소비대차(양도담보부)계약으로 위장해 공증하는 방식 등을 이용하고 있음.

[당첨자(매도자)의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 유형]

○유사시를 대비한 권리확보의 전형적인 수법으로

-분양권 등을 불법으로 거래한 후 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하고 있음.

<국세청 세무관리>

○불법거래 빈번지역에 대해서는 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집하여 먼저 근저당권 설정경위 등에 대한 우편질문서를 보낸 후

-무답변자 또는 답변내용이 불충분한 자 중 불법거래혐의자 또는 매집세력혐의자를 엄선하여 세무조사 실시

[분양권처분금지가처분 신청 유형]

○전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 법원의 결정을 구하는 제도로

-분양권 거래후 잔금을 지불할 때에

-원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실 여부 등을 최종적으로 종합 확인한 후

-잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 6통 등 관계서류 20매를 제공받고

-법원에 '분양권처분금지가처분'신청을 하고 있음.

※ 처분금지가처분 신청 흐름도

<국세청 세무관리>

○'분양권처분금지가처분'신청시 관련된 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출하여야 하므로

-필요할 경우 언제든지 법원 등의 협조를 얻어 불법거래혐의자명단확보가 가능하므로 동일유형이 사라질 때까지 지속적으로 관리해 나갈 것임

*최근 법원 등으로부터 1,007건을 수집하여 275건에 대한 세무조사를 실시한 바 있으며 나머지도 계속 분석중에 있음.

[금전소비대차(양도담보부)계약을 공증하는 유형]

○분양권을 불법으로 거래한 후 마치 금전소비대차가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로 매수자의 권리를 확보하고 있으며

-당첨자(최초매도자)는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 매수자란과 거래금액을 공란으로 두고 매도자 인감도장만 날인한 매매계약서를 작성하고

-매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 매매계약서·인감증명은 4부를 작성하며

-입주후 복등기기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부하고 있고

-또한, 분양권을 확보하는 방안으로 매매가액의 2배에 달하는 금액으로 약속어음을 작성하여 공증하고 있음.

*양도소득세 및 복등기비용은 최종 매수자가 프리미엄과는 별도로 부담

※ 분양권 불법매매관련 일건 서류

·영수증·매매계약서·임대차계약서·주민등록증 사본·거래사실확인서

·이행각서(부동산매도 및 권리포기각서)·양도각서·호적등본·상속포기각서

·위임장·주민등록등본·차용금증서·특약사항·공증서·인감증명서

<국세청 세무관리>

○불법거래혐의가 높은 지역의 당첨자 중 분양권 전매가 제한되어 있는 기간에 다수의 인감증명서를 발급받은 자료를 수집·분석하면 분양권 불법거래혐의자 명단확보가 가능하게 되므로 필요에 따라 엄정한 세무조사를 실시

[분양권 불법거래를 통해 아파트를 취득하였을 경우의 위험성]

○최근 법원의 판결에서는 분양권 불법거래로 아파트를 취득한 경우 주택공급계약은 처음부터 '무효'에 해당한다고 해석하면서 매수자 본인은 물론 여러 단계를 거쳐 취득한 선의의 제3자도 보호받지 못한다고 판시{서울고등법원 2005나69511(2006.5.16선고), 대법원2006다39034(2006.10.13선고)}

4. 분양권 불법거래자 등 세무조사 실시

□조사 대상：185명

○주요 조사대상 유형

① 송도신도시 주변 분양권 불법거래(복등기)혐의자 32명

② 송도신도시·오포지역 등 투기조장혐의가 있는 중개업자 7명

③ 아파트분양권 처분금지가처분신청자 중 불법거래혐의자 35명

④ 주요 이슈지역 부동산취득자 중 세금탈루혐의자 50명

*중부청(오포·모현지역) 20명, 대전청(행정도시이전지역) 30명

⑤ 다수주택보유자 중 세금탈루혐의자 25명

⑥ 토지보상금 수령자 중 사전상속 등 세금탈루혐의자 36명

*우리청에서 '01~'06년 사이에 판교 등 7개 개발지역의 신도시 보상금 수령자의 자녀, 친·인척 중 자력취득능력이 부족한 자 중 탈루혐의자를 선정

*건설교통부로부터 통보받은 자료 중 탈루혐의자를 선정

□ 조사방법

○조사대상자의 '02년 이후 모든 부동산 거래내역 및 재산변동상황에 대해 세금탈루 여부를 철저히 조사

-조사과정에서 취득자금 등과 관련된 개인은 물론 관련기업까지 세금탈루 혐의가 포착되면 함께 조사

○분양권 불법거래혐의자(처분금지가처분 포함)는 당사자와 전·후거래가 명백해질 때까지 금융조사를 통한 자금흐름을 끝까지 추적

○다수주택보유자 관련 조사시 이전에 세무조사를 받았으면서도 또다시 부동산관련 세금을 제대로 신고·납부하지 않는 것으로 확인된 자 등에 대하여는 강도 높은 세무조사를 실시

□ 조사결과에 대한 조치

○조사결과 탈루세금의 추징은 물론 이중계약서 작성, 분양권 불법거래, 사기, 기타 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우에는

-조세범처벌법을 엄격하게 적용하고 관련법규 위반자는 주택공급계약 취소, 과징금 부과 등 엄정조치하도록 관계기관에 통보

○주택담보비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 초과자는 금감원에 통보하여 관련 금융기관으로 하여금 대출금회수 등 필요한 조치를 취할 수 있도록 협조 요청

□ 향후 계획

○국세청(청장 전군표)에서는 앞으로도 부동산투기를 부추기고 부동산거래질서를 흐리게 하는 분양권 불법거래 등에 대해서는 엄정 대처하고자

○근저당·처분금지가처분·가등기자료 등을 수시로 수집하여 설정원인·해지경위·자금흐름 등을 정밀분석함으로써

-미등기전매 여부, 매매로 위장한 가족간 증여 등을 철저히 가려 탈루세액을 추징하는 한편, 위법자들은 관계기관에 통보한 후 그 처리결과까지 사후관리해 나갈 것이며

○경기도 오포지역 등 주요 이슈지역 및 그 주변의 부동산 움직임을 예의 주시하여 필요한 경우 소득탈루혐의자에 대한 세무조사를 실시하고

-기타, 개발예정지역 등을 중심으로 탈·불법적 행태로 투기를 조장하거나 부추기는 행위를 한 중개업자 등은 전원 관계기관에 통보하는 등

부동산관련 탈루소득에 대해서는 적극 대응해 나갈 것임.

참 고

주택공급계약 취소 (관련 판결 요지)

◈주택청약예금통장 불법거래를 통해 아파트를 취득한 행위는 주택공급질서 교란행위로 강행법규 위반에 해당하여

-주택공급계약은 처음부터 무효이고

-강행법규 위반으로 인한 무효·취소는 제3자의 선의·악의를 불문하고 그 효력이 있으므로

-'선의의 제3자를 보호한다'는 특별한 규정이 없는 한 선의의 제3자라도 보호 받지 못함.

→ 대법원 2006다39034, 2006.10.13.선고, 서울고등법원 2005나 69511, 2006.5.16.선고,

[판결 본문 일부]

○주택건설촉진법의 입법취지※등에 비추어 볼 때 구 주택건설촉진법 제47조 제1항의 규정은 강행법규에 해당하고

-위 강행법규에 위반한 법률행위는 같은법 제47조 제2항이 정한 바대로 무효라 할 것이고,

-같은법 제47조 제2항이 정한 공급계약의 취소는 일반적인 법률행위의 취소와는 달리 당초부터 강행법규에 위배되어 이미 무효로 된 법률행위에 관해 무효임을 확인해 주는 관념의 통지에 불과한 것이고

-다른 특별한 규정이 있을 경우 선의의 제3자가 보호될 여지가 있다고

할 것인데, 위 주택건설촉진법에는 선의의 제3자를 보호한다는 특별한 규정도 없음.

※ 주택건설촉진법(現：주택법) 입법 취지：주택이 없는 국민 주거생활의 안정을

도모하고 모든 국민의 생활수준의 향상을 기하기 위하여 주택의 건설·공급과 이를

위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 규정함을 목적

목 록

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